该不该卖了郑州的房产买东莞临深地区的房产呢?

该不该卖了郑州的房产买东莞临深地区的房产呢?

该不该卖了郑州的房产买东莞临深地区的房产呢?

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最新回答 2022-10-01 13:13:06
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房坛法菜

感谢邀请!

该不该卖了郑州的房产,去买东莞临深地区的房产呢?单从投资的角度看,小菜认为东莞临深地区房产前景更好些。

第一、郑州房产前景非常好

小菜一直很看好郑州房产前景。

目前,郑州房价滞涨,甚至还有小幅下跌趋势,但这不是郑州房价该有的样子,很大程度上是政策导致的。如果限购取消,郑州房价立马会涨到2万/平米以上,不会有丝毫问题。

支撑郑州房价的因素有哪些?也就是小菜那么看好郑州房价的原因是什么?分析如下:

01、区位优势

作为中部地区城市,郑州和武汉近似,一提起中部地区城市,立马就是想到这两个地方。武汉更突出,主要有2点特殊优势,长江经济带和教育科技。除此外,郑州毫不逊色。

郑州是中原地区核心城市,中原地区交通枢纽和物流中心。京广线和陇海线交叉而过,铁路线路发达,高铁网络更发达,号称1.5小时覆盖全国2/3主要城市和3/5人口,这就是先天区位优势。

图片来源:小喵奇谈

02、人口红利

不管做什么?有人、有人气才是王道。

2018年底,全市人口1013.6万人,同比增长2.6%;城镇常住人口743.8万人,同比增长4.2%,增加约25.5万人;过去7年,年均新增城镇常住人口15万以上,纯人口净流入城市。

郑州没有像武汉那样去“抢人”!照样成为庞大的人口净流入城市,为什么?

2018年,河南全省人口9605万人,接近1亿人口基数;这些人一旦迁徙,首选城市多数会选郑州。2018年,湖北有多少人?5917万人,整整差了3688万!所以,武汉需要“抢人”来补,但郑州过去、现在和未来都不需要“抢人”,靠“自家人”就足够了。

长期都有源源不断的人口补进来,就会新增很多购房需求,房价就能维持。但土地资源是有限的,好区位的房产也是有限的,供需基本原理看,房价上涨就有基础。

03、国家战略

我国城镇化已经接近快速发展末端,渐进式进入深层次发展、重点发展阶段已在进行,表现为全国城市告别整体发展,高速发展,走向分化发展。国家今后将依靠重点城市、城市群和湾区经济,带动全国城镇化率提升、经济高质量发展和科技金融创新。

为此,国家战略培育2个国家级大湾区、3个国家级城市群、9个区域性城市群和6个地区性城市群。其中,中原城市群是9个国家二级区域性城市群之一,于“十三五”规划纲要确定,并已于2016年底实施。

郑州是中原城市群核心城市,也是国家中心城市,加上郑州自贸区设立,必将得到更多政策扶持,城市前景看好,房价前景看好。

图片来源:百度百科

04、经济实力

2018年,郑州GDP10143.32亿,首次突破万亿大关,成功晋级“万亿俱乐部”!名义增速10.33%,实际增速8.1%,高于河南增速,也高于全国增速,经济比重占河南省体量的21.1%,是河南省无可撼动的经济老大。

过去10年,郑州GDP年均增速超过8%!

经济持续上涨,通货膨胀就会持续,物价也会持续涨,居民家庭收入也会跟着涨,那房价持续上涨就在情理之中。

图表来源:国家统计数据整理

05、土地供需

2019年,郑州全市计划供地43836亩,同比新增10555亩。其中,住宅用地23137亩,占总规模的52.8%。

中心城区共挂牌土地168宗,约10354亩,实际成交土地145宗。其中,住宅、商务用地136宗,同比减少78宗;成交面积8857.62亩,同比减少3411亩,下降27.81%;成交金额753.83亿元,同比减少0.89亿,下降0.12%。

土地成交面积比2018年减少近三成,但成交价格基本持平,说明土地单价上涨,房企拿地成本上升,必然会传导到今后1-2年内新房价格上,新房价格上涨就是合理预期。

图表来源:公开资料整理

06、房价指数

据中指院2019年12月全国百城新建住宅价格指数显示,郑州12月房价环比11月下跌0.24%,连续三月下跌。

从过去10年房价走势看,郑州房价整体呈上涨走势,短期内有小幅价格波动。但出现短期下跌时点,主要集中在春节前后的楼市淡季。

图表来源:中指院

国家统计局数据则显示,2019年12月,全国70个大中城市,新房价格环比上涨的有50城,持平的有4城,下跌的有16城。

其中,郑州房价环比11月下跌0.4%,同比2018年12月上涨1.7%;11月房价指数,环比10月下跌0.5%,同比2018年11月上涨2.4%。

图表来源:国家统计局

07、郑州楼市政策

通过前面6项指标分析,都说明郑州房价应该会涨,长期内郑州房价前景看好;但现实情况却是房价稳定,甚至还在下跌!这究竟是怎么了?

(1)2019年12月,中央经济工作会议如期召开,说了3件事情:2020年还是“房住不炒”,中央决心不变!中央继续赋予地方城市“因城施策”和“一城一策”自主权和灵活性;“稳房价、稳地价、稳预期”不仅适用2019年,照样是2020年主要调控目标。楼市政策今年不会出现重大转向,政策稳定。

(2)郑州限购政策依旧。楼市不松绑,房价只能横盘,出现短期小跌是房价淡季周期性调整;房价大跌,或大涨,都是政策不允许的。

(3)1月6日央行降准,释放8000亿资金,充实商业银行信贷资金实力,利于保持按揭贷款政策宽松,传导LPR下行,减少月供,刺激楼市成交,郑州节后楼市“小阳春”出现概率很大。

因此,中央政策要求房价稳定,地方限购政策捆绑楼市,郑州房价出现滞涨,甚至小幅下跌,就是正常反映,这正是政策要达到的目标。

第二、东莞临深地区房产前景也很好

2017年政府工作报告,总理首提“湾区经济”理念,并倡导香港和澳门加入珠三角城市群,构建中国的大湾区,目标是打造世界级湾区,与东京湾区、旧金山湾区和纽约湾区竞争。

随后2018年规划,2019年2月实施粤港澳大湾区9+2城市群。这是国家级城市群向世界级湾区发展的一个跳跃,也是中国第一个目标为世界级的湾区经济圈。

图片来源:百度

很显然,东莞临深地区城市发展必将受益于粤港澳大湾区发展带动,分担核心城市深圳、广州,甚至香港、澳门部分城市功能,迎来发展机遇。毫无疑问,东莞临深地区房价今后会涨。

第三、鸡头和凤尾,要哪个?

又回到了那个古老的话题,鸡头和凤尾,怎么选?

要回答这个纠结的问题,我们先对比一下两城的一些数据,然后,让数据去告诉你。

01、房价基数

据吉屋网数据显示,郑州房价基数低于东莞房价,二手房均价低1983元/m²,新房均价低7537元/m²,总体差距不大。

02、城市定位

郑州是河南省会、国家自贸区和国家中心城市,也是城市群核心城市;但中原城市群是国家2级区域性城市群,郑州就是典型的“鸡头”。

东莞不是省会,也不是特大城市,在香港、澳门、深圳和广州4城光环下,东莞注定只能当小弟,做卫星城市,依靠湾区发展获得发展。但大湾区起步就是国家级湾区,未来会是世界级,东莞就是“凤尾”。

在大湾区11城中,东莞和另外6城地位是一样的,但东莞位于广州和深圳、香港之间,中段连接部位,比另外6城区位更好。

03、经济实力

2018年,GDP总量,郑州比东莞高1864.73亿元。其中,第一产业增加值高122.06亿元,第二产业增加值高423.49亿元,第三产业增加值高1319.16亿元。

图表来源:公开资料整理

04、人口规模

2018年统计数据显示,常住人口,郑州比东莞多174.38万人;城镇常住人口,郑州比东莞少20.08万人;户籍人口方面,郑州比东莞多553.88万人;城镇新增人口方面,郑州比东莞多20.53万人。

另外,常住人口城镇化率上,郑州73.38%,东莞91.02%,差距很大。而东莞户籍人口、常住人口和新增城镇常住人口均少于郑州,但城镇常住人口却高于郑州,说明东莞外来人口非常多,人员流动性大。

05、旧金山湾区经验

粤港澳大湾区目标指向世界另外三大湾区,从大湾区发展趋势看,粤港澳大湾区更像美国旧金山湾区特征。

旧金山湾区整体房价明显高于非湾区城市房价,中位房价是美国各大都市圈中位房价的3.7倍(2018年2月);加州湾区中位房价值是90.6万美元(来源:Zillow),也是整个加州中位房价值的2倍。

图表来源:瑞士信贷

粤港澳大湾区核心城市深圳、广州与全国百城房价指数对比显示,2019年12月,深圳房价是全国百城房价的 3.6倍,广州房价是全国百城房价的1.4倍,这个趋势跟旧金山湾区房价表现一致。

图表来源:中指院

最后,小菜的建议

01、投资第二位,个人生活、工作、发展第一位。保留郑州房子,还是卖了买东莞临深地区房子?还是得看自己的情况。

02、如果01不考虑,仅考虑投资。小菜认为东莞起点更高,前景更好,上升空间更大。从旧金山湾区房价走势看,湾区城市房价会显著高于全国非湾区城市房价;湾区卫星城市房价会低于核心城市房价,但会显著高于区域内非湾区城市房价。

03、郑州房价前景看好,但毕竟是后起之秀,区域性城市群究竟能发展都什么水平?看不到这样的例子,而且全国有9个这样的城市群。但粤港澳这样的湾区只有1个,也是国家最先提出来打造的湾区,加上还有香港和澳门带动,发展不确定性因素少。

楼事湾区

最新官方数据,投资东莞临深片区房子要谨慎了。

题主提出卖掉郑州房子转投东莞临深,想必是在深圳发展的河南兄弟了,如何投资东莞,楼主把掌握的情况分享给大家。

东莞房价受深圳客的影响很大,特别是是临深片区。目前,临深的凤岗新房均价近3.3万,是东北房价最高的片区。长安均价3万左右也是价格标杆之一。像黄江、大朗等地在深圳客涌入后的几年价格也从五六千涨到了近2万。所以早期入手的深圳客都获利颇丰。

但是,目前高位区的临深片区,盈利空间逐渐收小了。据东莞统计局数据,2019年临深片区表现乏力。塘值最大的大朗、凤岗也仅是7、8个百分点,清溪、塘厦都是负增长,塘下下跌2792元/平,跌幅11.99%。

临深的退烧,有价值到顶的制约,也有片区配套、资源欠缺,对居住人口吸引力的原因。临深片区,除了滨海湾新区外,东莞市是不会重点投入的,深圳更是无从下手。所以配套补不上,价格再涨就少了动力。

2019年,表现最好的是东莞中心城区,万江以单价上涨6659元/平,涨幅33.5%居首。东城、南城每平分别涨了5540、4230元,涨幅都在20%左右。

中心城区有最好的市政、生活配套,未来也是重点投入的区域,未来只会更好。

还有一个最重要的原因,东莞地铁一号线已经动工了,这会跟2020年中通车的深圳地铁6号线支线对接,以后中心城区地铁可通达深圳光明、龙华、北站、福田中心区,未来价值已经相当明朗了。

从投资及打理资产的角度,从郑州转向东流没错,但是选东莞更要选对区域!

感恩遇见坦诚相待

该,太该了!!!

虽然我是河南的,但是郑州跟深圳还是没有办法比的!城市不是一个量级,发展空间和潜力不能比,深圳就像北京上海一样级别的,北京政治中心,上海金融中心,深圳改革开放试验中心!!!

有实力的话趁2020年上半年这个机会赶紧调换一下!!!

中玉财经

这需要根据你的区域工作与家庭主要活动半径而定,如果你夫妇两人主要工作在郑州,你可以选择郑州的房产,不必卖,因为家庭及区域紧密相连,况且郑州作为国家城市,地处中原,无论是GDP还是城市未来发展,前景要比东莞好太多。诚然如果你的工作特别是夫妇两人家庭主要关系均在东莞,可以选择卖郑州的房产,选择东莞。本人对郑州与东莞的房价对比发现,实际上郑州房价相对高一些,但郑州的区域内、地段内的价格差较大,有的也较低,这需要根据个人情况而定。

伊洛川373

我认为东莞没郑州前景好。中国现在正在由世界工厂向世界市场转变。制造业重心在向中部转移。沿海的突破必须产业升级,由制造向研发转变。东莞是出口加工中心,中国未来风向标转变后,比高新技术创新不如深圳,制造业不如中部新兴制造业基地,现有出口制造业会被东南亚冲击替代。尤其外来务工人员回流,人口越来越少,前景不看好!!!!

反过来看郑州,中国由世界工厂向世界市场转变后,制造业和物流中心按地理位置肯定在中部,郑州有米字高铁,有到卢森堡的空中丝绸之路,有亚洲最大的货运编组站,内需中国时代,这都是优势,毕竟制造业放这里原材料好进、产品好运输、并且劳动力丰富。人口向郑州及周边聚集是必然趋势,房地产前景很好!!!

米小侠

看你工作和生活在哪里,如果你本身在郑州,我觉得不需要折腾,郑州也是未来非常有发展的城市之一。

如果是投资,更不建议这个时间炒房子。

所以,要看自己情况

愉悦的饼干qz

现在买认和地方都要考虑了,如果现在有房住,就行了,不想买认了几地方的房子,因为今后2年后要出台房产锐,对自己不利了,有住就行,不想找事情,这是正确选择,也是理性发展,观望是人们最好办法。✌️✌️✌️

机床电子电器设备维修

郑州房子位置在哪,东莞的在哪,这很关键?

摸虎

郑州混不下去了吗?如果确实混不下去,换个地方未尝不可!但是作为投资卖了郑州房产,投资深圳东莞,不建议!郑州作为新的国家中心城市,带来快速的发展机遇,大拆大建带来城市全新的规划和建设,可能会带来短期内房价承压,长远来看郑州的基建和地铁交通完成后,会带来更多新的人口,更多新的发展机遇。

广州吃货在郑州

因为本人刚好在郑州和东莞都有房产,没有人邀请我回答,我也来答一个。

东莞目前房价与郑州接近,东莞全市房价比较均衡,郑州各地房价差异很大,如果纯投资,从中短线考虑,个人倾向投资东莞临深。当然郑州也是个很有潜力的城市,从长期考虑,郑州贵为国家中心城市,郑州未来规划的新区有地铁配套的,也是很值得投资的。

结论,中短线,投资临深,长线,投资郑州。无论东莞还是郑州,都要选择性价比好的,容易出手的交通区位配套好的,因为现在房价低迷,有大把漏捡。

山水牛

现在经济状况不稳定,郑州的房子不太好卖到称心的价格。但是已经持有的,前景还是比较乐观的。郑州潜力比较大,如果你的地段好,升值空间还是很大的。

深圳周边的潜力比郑州整体上要大很多的。拆东墙补西墙适用于刚需,如果你未来在东莞周边发展,那自然没有问题。如果过几年你还回郑州,不建议你卖掉。

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